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Entre las necesidades creadas por la existencia de viviendas
fuera de ordenamiento que han de ser regularizadas, las
provenientes del crecimiento de la población y de la
necesidad de “renovación” de otras, el nuevo Plan General de
Ordenación urbana (PGOU) calcula que serían necesarias en la
ciudad en la próxima década un total de 5.238 nuevas casas.
Aunque los redactores advierten de que se trata de un
concepto de “difícil cuantificación”, cifran en casi un
millar (941) las viviendas “pendientes de regularización”.
“Propiciar el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos.
Es objetivo fundamental garantizar una oferta suficiente de
vivienda de protección oficial”. Este es uno de los
objetivos que se marca el documento para aprobación inicial
del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en relación a
la política de Vivienda. Por ello, el Plan recoge que
destinará “un porcentaje significativo a los distintos
regímenes de protección consiguiéndose de esta manera que
los precios se mantengan en unos niveles aceptables”. La
demanda de vivienda que contempla el Plan de aquí a 2023, es
decir, a diez años vista, es de 5.238. Esta cifra resulta de
la suma de la demanda de vivienda nueva (3.032), la
renovación de viviendas existentes (1.275), la “reubicación
de núcleos pendientes de regularización” (779) y la demanda
de segunda residencia (152).
Realojos
En la línea señalada se propone “continuar la política
iniciada en el Plan General de 1992 de habilitar las
viviendas adecuadas y necesarias para los habitantes de los
núcleos de viviendas pendientes de regularización en las
zonas de Príncipe Alfonso y Recinto Sur”. En el apartado que
la Memoria para la aprobación inicial del Plan dedica a la
demanda de vivienda se cuantifica en 941 el número de
viviendas de estas características, sin bien se advierte de
que se trata de un concepto de “difícil cuantificación”.
Este casi millar de casos de viviendas sin regularizar se
desglosan, desde el punto de vista de la demanda de vivienda
que generan, en tres tipos diferentes, el primero de ellos
correspondiente a las necesidades de reubicación de sus
habitantes. Los redactores de PGOU han contabilizado 442
viviendas de este tipo, “debido bien a su situación dentro
del Dominio Público Marítimo Terrestre (180 viviendas) o
bien por estar fuera de ordenación según el Plan General de
1992 (262 viviendas)”.
Por otra parte, se recoge la demanda requerida para
“realojos previstos en los Ámbitos de Planeamiento
Específico”. La ordenación de estos nuevos ámbitos
“implicará la obtención de 315 viviendas de régimen libre”,
apuntan.
Por último está la demanda prevista por mejora de viviendas
en los Ámbitos de Planeamiento Remitido (APR). En el caso de
los APR, la ordenación de estos nuevos ámbitos implicará la
obtención de otras 22 viviendas de régimen libre. Entre las
APR se cuentan zonas como Príncipe Alfonso, Arroyo Benítez
Norte y Sur, Cría Caballar o el arroyo Juan Viera, además
del “remate” de Juan Carlos I.
En cuanto a previsión de “acondicionamiento, rehabilitación
o renovación de edificios”, está cifrada en 1.535 en el año
2001. Como se comenta en la Información Urbanística, de este
total los que necesitarán ser renovados asciende a 568. Si
se considera un número medio de viviendas por edificio de
3,5 (resultante de dividir las viviendas residenciales por
la edificación con esta dedicación), habría en 2001 un total
de 1.988 viviendas afectadas por un posible, y necesario,
proceso de renovación.
Mención aparte merece “la demanda inferida de la tendencia a
la reducción del parque residencial de viviendas de menos de
30 m2, estimado en el año 2001 en 1.414”. Se considera que
en muchos casos “coincide vivienda pequeña, con situaciones
de hacinamiento, con vivienda en mal estado, de forma que su
renovación soluciona ambos problemas”.
Crecimiento de población
El dato básico de la demanda de vivienda viene determinado
por la inferida del aumento esperado de población a medio
plazo (entre 2001 y 2016). Dicha demanda, que viene recogida
en la Información Urbanística, señala una necesidad de
construir un total de 1.828 viviendas en dicho periodo. No
obstante, se ha considerado “conveniente” la actualización
de dicha cifra sobre la base de la previsión actualizada de
aumento de población hasta 2023 (tres cuatrienios), cifrada
en 91.473 personas. Ello supone un incremento de población
de 9.097 personas para el periodo de proyección de la
población (2011-2019), lo que equivale a una necesidad de
nuevas viviendas, sobre una media de 3 habitantes por
vivienda, de 3.032 viviendas.
En cuanto al régimen de protección de las viviendas, se
estima que el 70% deberán ser viviendas de protección
pública y el 30% viviendas libres.
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La sustitución de vivienda irregular requiere “concentración
parcelaria”
En la demanda derivada de la
renovación de edificios se realizan dos consideraciones, la
primera, que las nuevas viviendas demandadas serán de un
tamaño superior, estimado en una media de 75m2, lo que
supone que su sustitución en los solares hoy ocupados por
este tipo de edificios solo podrá cubrir un 40% de la
demanda. Ello supone una necesidad equivalente al 60% de la
demanda (850 viviendas). Dadas las características de los
solares ocupados, en general de reducidas dimensiones, el
proceso conllevará “una concentración parcelaria que
retrasará los ritmos de sustitución”, suponiendo una
penalización del 50% en el número de viviendas previstas.
Ello arroja una demanda de viviendas por este concepto de
850 viv. x 1,50 = 1.275 viv.
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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
