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Corresponde ahora hacer referencia al Real Decreto-ley
8/2011, de 1 de julio de medidas de apoyo a los deudores
hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de
deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades
locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de
la rehabilitación y de simplificación administrativa, (BOE
de 07/07/2011).
Dentro de las medidas de impulso de la actividad económica
en España, y, con el fin de dar el máximo estímulo posible a
las iniciativas vinculadas con el desarrollo de nuevas
formas de actividad económica y de generación de empleo,
como nuevo ámbito de crecimiento sólido y sostenible, el
Gobierno consideró necesario anticipar su adopción. Entre
esas medidas, las dirigidas al sector de la construcción,
con reformas tendentes a garantizar la confianza y la
seguridad en el mercado inmobiliario y con actuaciones que
impulsan el desarrollo de la rehabilitación. En
consecuencia, el Gobierno acordó incluir en este Real
Decreto-ley 8/2011 un conjunto de medidas vinculadas al
desarrollo de las actuaciones de rehabilitación.
Estas nuevas medidas, que están dirigidas a seguir
impulsando las actuaciones de rehabilitación, refuerzan, y
profundizan los contenidos que sobre esta materia se
recogieron en la Ley 2/2011 de Economía Sostenible. A este
fin, se delimitan claramente las actuaciones incluidas
dentro del concepto global de rehabilitación, esto es, las
actuaciones de conservación, mejora y de regeneración
urbana, lo que permite conocer en qué concretas condiciones
son exigibles. Se aclaran asimismo qué sujetos están
obligados a su realización y cuáles legitimados para
participar en las actuaciones de rehabilitación, y se
explicitan las facultades reconocidas a las comunidades de
propietarios, agrupaciones de éstas y cooperativas que
pudieran constituirse al respecto, terminando así con las
dudas que la actuación de estos sujetos en actuaciones
rehabilitadoras generaba en la práctica.
Junto a ello, en el marco de las políticas dirigidas a la
consecución de un medio urbano más sostenible, el Real
Decreto-ley generaliza la inspección técnica de edificios,
estableciendo su obligatoriedad y sus requisitos esenciales.
De esta manera, se dota a este instrumento, ya existente en
la mayoría de las leyes urbanísticas en vigor, de la
uniformidad necesaria para garantizar unos contenidos que
ayuden a conseguir la adaptación del parque de viviendas
existente a los criterios mínimos de calidad exigidos.
Pero antes de entrar a conocer las medidas para el fomento
de las actuaciones de rehabilitación del Capítulo IV,
considero también de gran importancia saber cuanto se
dispone en los artículos 23º 24º y 25º del Capítulo V de
este Real Decreto-ley 8/2011, sobre medidas específicas de
seguridad jurídica en el sector inmobiliario que se centran
en dos tipos:
A- las relacionadas con la imposibilidad de concesión de
facultades de extraordinaria relevancia e impacto sobre el
territorio por medio de la técnica del silencio positivo, y
B- las relativas a medidas registrales cuyo objeto consiste
en garantizar y fortalecer la seguridad jurídica en los
actos y negocios inmobiliarios por medio del Registro de la
Propiedad.
En relación con las primeras, se confirma la regla, ya
contenida en la Ley estatal de Suelo, de la imposible
adquisición por silencio administrativo, de facultades o
derechos que contravengan la ordenación territorial o
urbanística, y que culminan determinando la nulidad de pleno
derecho de estos actos. La sentencia de 28 de enero de 2009,
de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, ha fijado como
doctrina legal que el artículo 8.1,b) de la citada Ley de
Suelo constituye una norma con rango de ley básica estatal,
con los mencionados efectos. Para ello, nada mejor que
explicitar el carácter negativo del silencio en los
procedimientos más relevantes de declaración de conformidad,
aprobación o autorización administrativa en dichos ámbitos,
lo que sin duda contribuirá a una mayor seguridad jurídica,
impidiendo que la mera pasividad o inexistencia de
actuaciones tempestivas de los Ayuntamientos permita
entender a cualquier privado que le han sido concedidas
licencias urbanísticas del más variado tipo.
En relación con las segundas, se hace especial hincapié en
las medidas de protección registral cuyo objetivo consiste
en la protección preventiva y en la depuración a futuro de
situaciones que se producen en la actualidad y que están
afectando de manera muy negativa a la inversión en el sector
inmobiliario, tanto a nivel interno, como internacional.
Entre ellas, la anulación de licencias previamente
concedidas, con la consecuencia última de la demolición, que
terminan afectando a terceros adquirentes de buena fe que se
ven desprotegidos a causa de actuaciones en las que no han
sido parte, y que no siempre han estado exentas en su origen
de supuestos de corrupción. Entre estas medidas, se
encuentra la incorporación al Registro de la Propiedad de la
información que permitirá a los adquirentes de inmuebles
conocer por anticipado la posible situación litigiosa en la
que éstos se encuentran, incluyendo los expedientes que
puedan suponer la imposición de multas o la futura
demolición. Hasta le entrada en vigor de este Real
Decreto-ley 8/2011, el acceso de dicha información
absolutamente relevante para los potenciales inversores, era
sólo potestativa de los Ayuntamientos. Ahora, se establece
la obligatoriedad de proporcionársela al Registrador,
imponiéndose a los Ayuntamientos que la incumplan los
perjuicios económicos que pudieran causarse a los
adquirentes de buena fe.
Además, se precisan los requisitos de acceso al Registro de
la Propiedad de las obras nuevas terminadas, impidiendo que
puedan ser objeto de inscripción registral aquellas que,
además de contar con la licencia de obras y la certificación
técnica de que la obra se ajusta al proyecto, no posean la
licencia de primera ocupación. Se establece también una
nueva autorización administrativa para inscribir el régimen
propiedad horizontal de los complejos inmobiliarios para
evitar la entrada en el Registro de la Propiedad de
adquisiciones que no se corresponden con la normativa
urbanística o con las licencias preceptivas y que podrían
por tanto venderse a terceros sin adecuarse a la legislación
urbanística. Se permite igualmente el acceso al Registro de
la Propiedad de los edificios fuera de ordenación, esto es,
aquéllos respecto de las cuales ya no proceda adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que
impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos
de prescripción correspondientes. De esta manera, se
consigue la protección de sus propietarios, en muchos casos,
terceros adquirentes de buena fe, sin que ello signifique
desconocer su carácter de fuera de ordenación y las
limitaciones que ello implica.
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OPINIÓN
/
COLABORACION
