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Las actuaciones de renovación y rehabilitación urbanas
vienen definidas en el artículo 110º, de la comentada Ley
2/2011 de Economía Sostenible.
1. Las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana
suponen la reforma de la urbanización o de las dotaciones y
la rehabilitación de edificios, especialmente los de uso
residencial, con alguna, varias o todas las finalidades
previstas en el artículo 107 en ámbitos urbanos en los que,
se den procesos de obsolescencia o degradación del tejido
urbano y del patrimonio arquitectónico o de uno u otro,
especialmente cuando una parte significativa de la población
residente en tales ámbitos se encuentre en dificultades
específicas por razón de la edad, la discapacidad, el
empleo, la insuficiencia del ingreso medio u otras causas
análogas.
2. Las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana
tienen la consideración de actuaciones de transformación
urbanística, de conformidad con lo previsto en el artículo
14.1 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el
Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de julio, siéndoles
de aplicación el régimen legal establecido en dicho texto a
las actuaciones de urbanización o de dotación, según sea su
objeto.
3. Los usuarios de viviendas o locales, por cualquier
titulo, en edificios en que se realicen obras de
rehabilitación en elementos o servicios comunes que les
impidan el uso de unas u otros, tendrán derecho al realojo
en otra vivienda o el uso de otro local que esté disponible
en el propio edificio o en edificios colindantes o cercanos.
En el caso de que no se le pueda proporcionar el
correspondiente realojo, tendrá derecho a una compensación
económica que cubra el daño causado.
4. Los programas, planes y demás instrumentos ordenadores de
la rehabilitación de construcciones y edificios, además de
contenerse en planes de ordenación urbanística, pueden
aprobarse en forma independiente por los procedimientos de
aprobación de las normas reglamentarias y tienen en todo
caso, respecto de las construcciones y edificios afectados
por ellos, los mismos efectos que los planes de ordenación
urbanística. Cuando los programas, planes u otros
instrumentos de rehabilitación afecten a inmuebles
declarados de interés cultural o sujetos a cualquier otro
régimen de protección deben ser informados favorablemente
por el órgano competente para la gestión del régimen de
protección aplicable.
5. La Administración o Administraciones actuantes, los
consorcios por ellas constituidos o las entidades o
sociedades que los gestionen pueden convenir los términos y
condiciones de su ejecución con los propietarios de
edificios, pisos o locales, las comunidades de propietarios
y agrupaciones de éstas. Los convenios pueden incluir las
ayudas públicas previstas. En los supuestos en que se den
las condiciones necesarias al efecto, para edificios
concretos y también mediante convenio, puede establecerse la
ejecución privada de la rehabilitación por empresas que,
individualmente o agrupadas y sustituyendo a la propiedad
del inmueble, asuman la realización a su costa de la
totalidad de las obras a cambio de la cesión de parte
determinada del edificio rehabilitado.
6. Todas las Administraciones Públicas deben cooperar para
asegurar la efectiva ejecución de las actuaciones de
renovación y rehabilitación urbana, especialmente la
aplicación coordinada de las medidas, los fondos, las ayudas
y los beneficios, incluidos los previstos en programas
comunitarios, que sean aplicables por razón de los objetivos
perseguidos.
Es el artículo 111º de la Ley el que trata de las obras e
instalaciones necesarias para la mejora de la calidad y
sostenibilidad del medio urbano.
1. La Administración competente puede ordenar, en la forma,
los términos y plazos que establezca la legislación
aplicable, la realización de obras de mejora hasta el
importe máximo del deber legal, además de por motivos
turísticos y culturales recogidos en la legislación
aplicable, en el supuesto de que la construcción o el
edificio de que se trate quede afectado por un programa,
plan o cualquier otro instrumento legal de rehabilitación de
viviendas aprobado y en vigor, y se refieran a obras que
sirvan para garantizar los derechos reconocidos por ley a
las personas, especialmente las que padezcan alguna
discapacidad, o vengan impuestas por normas legales
sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de
instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e
inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias
para reducir los consumos de agua y energía. La aprobación
de los programas, planes e instrumentos y la orden de
ejecución de las obras, aludidos en el párrafo anterior,
comportan la declaración de la utilidad pública o, en su
caso, el interés social, a los efectos de la expropiación
forzosa de los bienes y derechos necesarios para su
ejecución.
2. Las obras a que se refiere el apartado anterior tienen, a
los efectos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre
propiedad horizontal, el carácter de necesarias que deben
ser obligatoriamente costeadas por los propietarios de la
correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, no
siéndoles de aplicación las reglas del artículo 17 de dicha
Ley y debiéndose limitar el acuerdo de la Junta
correspondiente a la distribución de la derrama pertinente y
la determinación de los términos de su abono. Lo dispuesto
en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la
unidad familiar a la que pertenezca alguno de los
propietarios que forman parte de la comunidad tenga ingresos
anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta
de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las
subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar
pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de
las obras que le afecten, privativas o en los elementos
comunes, supere el 33 por ciento de sus ingresos anuales.
3. La conformidad o autorización administrativas del
proyecto técnico de cualesquiera de las obras de mejora a
que se refiere el apartado primero o, en su caso, la orden
administrativa de ejecución de éstas determina la afección
real directa e inmediata, por determinación legal, de las
fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de
propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, cualquiera
que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear
las obras. La afección real se hace constar en el Registro
de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripción de
dominio, con constancia expresa de su carácter de garantía
real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad
establecido para la afección real al pago de cuotas de
urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística.
4. La ocupación de elementos comunes del edificio o el
complejo inmobiliario privado por obras e instalaciones de
rehabilitación a que se refiere este artículo no requiere el
consentimiento ni de los propietarios integrantes de la
comunidad correspondiente o de esta última en el primer
caso, ni de las comunidades integrantes de la agrupación de
las comunidades en el caso del complejo inmobiliario.
5. La ocupación de aquellas partes de pisos o locales de
edificios destinados predominantemente a uso de vivienda y
constituidos en régimen de propiedad horizontal que sea
indispensable para la instalación de servicios comunes que,
siendo legalmente exigibles, estén previstos en planes,
programas o instrumentos de rehabilitación y, en todo caso,
el de ascensor, se declara necesaria para su expropiación en
beneficio de la correspondiente comunidad de propietarios o
agrupación de éstas, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) Resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra
solución.
b) Quede garantizado el respeto de la superficie mínima y
los estándares exigidos para locales, viviendas y espacios
comunes de los edificios.
6. La ocupación de las superficies de espacios libres o de
dominio público, que sea indispensable para la instalación
de servicios comunes que, siendo legalmente exigibles, estén
previstos en planes, programas o instrumentos de
rehabilitación y, en todo caso, el de ascensor, se declara,
causa suficiente para su desclasificación y, en su caso,
desafectación y enajenación posterior a la comunidad o
agrupación de comunidades de propietarios correspondiente,
siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra
solución.
b) Quede garantizado el respeto de la superficie mínima y
los estándares exigidos para espacios libres y dotaciones
públicas, así como la funcionalidad del dominio público, en
los casos en que se trate de la ocupación de cualquiera de
los espacios citados.
La ocupación de suelo por las instalaciones del ascensor,
tales como vestíbulos, descansillos y acceso a viviendas
derivados de la instalación, así como del subsuelo y vuelo
correspondientes, objeto de la desclasificación como espacio
libre y, en su caso, desafectación del dominio público a que
se refiere el párrafo anterior, no es computable en ningún
caso a efectos del volumen edificable ni de distancias
mínimas a linderos, otras edificaciones o la vía pública.
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OPINIÓN
/
COLABORACION
