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Los datos publicados por la consultora Prointec
correspondientes a uno de los avances del Plan General de
Ordenación Urbana (PGOU) de Ceuta en los que se avisa de que
casi la cuarta parte de la edificación en la ciudad está en
estado deficiente, malo o ruinoso invita a reflexionar sobre
el camino que se debería seguir: ¿Construir o rehabilitar?
El estado de deterioro en que se encuentran muchos edificios
de la ciudad se une a uno de los grandes estigmas de Ceuta
como es la escasez de suelo urbanizable. Dentro de este
panorama urbanístico surge la disyuntiva.
La balanza se inclina de un lado o de otro en función de el
gremio al que se pertenezca y es que esta dicotomía entre
construcción y rehabilitación lleva aparejada otra:
rentabilidad económica o sostenibilidad. El presidente del
Colegio Oficial de Arquitectos de Ceuta (COACE), José Luís
Pérez Marín, se puso por un momento en la piel de los
promotores privados y explicó que las actuaciones de estos
están determinadas por los números. Y de alguna manera el
propio PGOU de 1992 da motivos a los promotores para que
elijan la opción de derribar un edificio.
“Ante un edificio de 4 plantas, antiguo, deteriorado y en
una zona céntrica, y con la posibilidad que te da el PGOU de
aumentar las alturas hasta las 9 plantas el promotor
normalmente no se lo piensa mucho y opta por derribar y
construir”, relató Pérez Marín. De esta manera cuadran mejor
los números ya que se le saca un mayor partido a la
inversión. Una misma parcela urbanizable pasaría de tener un
número de viviendas a mejorar esa cantidad sensiblemente.
De esta forma el primer factor decisivo para optar por una
opción es el estado del edificio y el número de plantas
construidas. En los casos en que la edificabilidad del
edificio está agotada a los promotores no les queda otra y
normalmente optan por la rehabilitación, argumentó.
El otro lado de la balanza es el que propugna la
sostenibilidad y que normalmente va de la mano de la
rehabilitación del edificio. “Desde el punto de vista del
respeto al Medio Ambiente y la sostenibilidad es evidente
que evitar derribar un edificio conlleva un menor gasto
energético”, detalló el presidente del COACE. La
rehabilitación es por tanto la opción que “por lo general”
se defiende desde el Colegio de Arquitectos de Ceuta
personalizado en su presidente.
Ahorro energético
La arquitecto Margarita de Luxán, especialista en
Arquitectura y Urbanismo integrados en el Medio ambiente
considera que rehabilitar un edificio supone en la mayoría
de los casos un ahorro energético del 60 por ciento respecto
a derribarlo y volver a construirlo y evita además numerosos
impactos ambientales.
Luxán estableció que en los trabajos de estructura el gasto
energético es del 42,25 por ciento, en albañilería el 23,75
por ciento y en carpintería el 11,10 por ciento. De esta
forma, en una rehabilitación, al no cambiar la estructura y
mantenerse al menos el 50 por ciento de la albañilería el
ahorro respecto a la obra nueva es cifrado por esta
especialista en un 54,125 por ciento del total invertido en
obra nueva.
Por su parte, Pérez Marín se adhiere a las tesis planteadas
por de Luxán y remarca el beneficio que supone la
rehabilitación al “evitar el gasto energético producido por
la cimentación y la estructura del edificio”. Todo ello para
acabar concluyendo que desde el punto de vista de la
sostenibilidad “está claro que la rehabilitación es mucho
mejor que la construcción o la reconstrucción”.
La opción PGOU
La catalogación a través del Plan General de Ordenación
Urbana es otra de las opciones. No para resolver la
disyuntiva entre construir o rehabilitar, sino para apostar
por la conservación de un edificio que realmente lo merezca.
Según explicó Pérez Marín, la catalogación de edificios está
a la orden del día en las ciudades más importantes. “De este
modo, explicó, con la obligación a los propietarios de
mantener las fachadas se evita que el especulador piense en
derribarlo”. Por otro lado, tampoco se puede pensar en
catalogar todos los edificios de una ciudad.
La catalogación es sobre todo una forma de conservación, de
puesta en valor del patrimonio histórico de una ciudad. En
este sentido, el presidente del Colegio de Arquitectos de
Ceuta consideró que en el PGOU de 1992 hay algunas lagunas
que corregir ya que hay edificios que deberían ser
catalogados.
En este sentido trabaja la Fundación Docomomo que ya ha
puesto sus miras en Ceuta. De momento, tres edificios de la
ciudad que datan de principios de 1900 y obra de los
hermanos Blein integran el catálogo del libro nacional de
arquitectura del siglo XX que esta fundación elabora. Se
trata de el ‘Edificio de la Aduana’, las ‘Viviendas García
Aguilar’ y las ‘Viviendas Hermanas Benito’. La fundación
Docomomo tiene otros quince edificios más de Ceuta en fase
de estudio para su incorporación.
La postura de la Ciudad
La Ciudad es también parte implicada ya sea en lo que le
toca por aprobar el PGOU junto a los demás partidos en la
Asamblea, o en su papel de generadora de suelo urbanizable o
por otro lado en sus tareas de firmar convenios con
promotoras para construir o rehabilitar.
El consejero de Hacienda y responsable del área de Vivienda
en el gobierno local, Francisco Márquez, no desdeñó la
rehabilitación de inmuebles como una opción para rejuvenecer
el parque de la vivienda aunque consideró importante también
potenciar la construcción.
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REPORTAJE / fórmulas
urbanísticas, ANTIGÜEDAD de edificios
